Sondernutzungsrecht: Wem gehört der Gartensitzplatz?

Der Rasen vor Ihrer Wohnung. Sie mähen ihn, Sie haben die Gartenmöbel hingestellt, seit Jahren sitzt dort niemand ausser Ihnen. Trotzdem gehört er Ihnen nicht.

Was Sie haben, ist in vielen Fällen ein Sondernutzungsrecht. Es gibt Ihnen das Recht, einen Teil des gemeinsamen Grundstücks allein zu nutzen. Eigentum ist es nicht. Und genau daraus entstehen die Fragen: Wer darf was, und wer bezahlt?

Hier lesen Sie, was ein Sondernutzungsrecht in der STWEG ist, wie es entsteht, wer den Unterhalt bezahlt und was im Garten erlaubt ist.

Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht?

Die beiden Wörter klingen fast gleich. Sie meinen Verschiedenes.

Das Sonderrecht betrifft Ihre Wohnung. Sie dürfen sie allein benutzen und innen ausbauen (Art. 712a ZGB).

Gewisse Teile können nie im Sonderrecht stehen. Das Gesetz zählt sie auf: der Boden der Liegenschaft, die Bauteile, die für Bestand, Festigkeit und äussere Gestalt des Hauses wichtig sind, und die Anlagen, die allen dienen (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Sie gehören zwingend allen gemeinsam.

Das Sondernutzungsrecht setzt genau hier an. Es gibt einer Eigentümerin oder einem Eigentümer das Recht, einen solchen gemeinschaftlichen Teil allein zu nutzen. Typische Beispiele sind der Gartensitzplatz, der Parkplatz im Freien und die Dachterrasse. Weil der Garten zum Boden gehört, ist er nur so möglich: als Sondernutzungsrecht, nie als Eigentum.

Seit 2012 nennt das Gesetz diese ausschliesslichen Nutzungsrechte ausdrücklich (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Was sie genau umfassen, sagt es aber nicht. Das regelt Ihre Gemeinschaft selbst.

Wo steht, ob Sie ein Sondernutzungsrecht haben?

Im Begründungsakt oder im Reglement Ihrer STWEG. Oft zeigt es auch der Aufteilungsplan: Die Fläche ist dort schräg schraffiert, in der Farbe der Einheit, zu der sie gehört.

In der Regel ist das Sondernutzungsrecht fest mit Ihrem Anteil verbunden. Verkaufen Sie die Wohnung, geht es mit. Nur ausnahmsweise ist es an eine Person gebunden.

Wie ein Sondernutzungsrecht entsteht

Am einfachsten steht es von Anfang an im Begründungsakt oder im Reglement. Es kann aber auch später entstehen, durch einen Beschluss der Versammlung.

Für einen neuen Eintrag braucht es in der Regel die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt. Prüfen Sie dazu Ihr Reglement, es kann anderes vorsehen.

Wer ein bestehendes Recht ändern will, braucht zusätzlich die Zustimmung der Eigentümer, die direkt betroffen sind (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Einer Nachbarin kann also niemand ihren Gartensitzplatz einfach per Mehrheitsbeschluss wegnehmen.

Und es braucht eine klare Form. Ein solches Recht entsteht im Begründungsakt, im Reglement oder durch einen Beschluss, an der Versammlung mit Protokoll oder schriftlich im Zirkularverfahren. Ein Händedruck im Treppenhaus genügt nicht.

Wenn etwas jahrelang nur geduldet wurde

Viele Gemeinschaften kennen das: Jemand nutzt eine Fläche seit Jahren allein, alle haben es hingenommen, aufgeschrieben hat es niemand.

Das Bundesgericht hat 2001 in einem Fall zu einem Dachgarten entschieden: Ein solches Recht entsteht nicht formlos. Und wer eine Nutzung lange nur geduldet hat, darf in der Regel trotzdem verlangen, dass der frühere Zustand wiederhergestellt wird. Das gilt sogar dann, wenn er der Nutzung damals zugestimmt hat (BGE 127 III 506). Anders kann es nur sein, wenn jemand eine bestimmte Erwartung geweckt hat und sich dann widersprüchlich verhält.

Für die Praxis heisst das: Was heute gut funktioniert, sollte schriftlich festgehalten werden. Am besten als Beschluss im Protokoll, solange sich alle einig sind.

Wer bezahlt den Unterhalt?

Ohne Sondernutzungsrecht ist es einfach. Gemeinschaftliche Teile bezahlen alle Eigentümer, nach ihren Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB).

Mit Sondernutzungsrecht wird geteilt. In der Regel trägt die berechtigte Person die laufende Pflege, die Gemeinschaft trägt die Substanz. Reglemente regeln das aber sehr unterschiedlich. Ein Blick hinein lohnt sich, bevor Streit entsteht.

Was im Garten erlaubt ist

Ein Sondernutzungsrecht ist ein Nutzungsrecht, kein Bau-Recht. Der Hauseigentümerverband (HEV Region Winterthur) nennt Beispiele:

• Erlaubt: Blumentöpfe, ein mobiler Grill
• Nicht ohne Weiteres erlaubt: feste Beläge, ein Pool, Bäume pflanzen, ein Gartenhaus, ein Zaun

Was dazwischen liegt, regelt Ihr Reglement. Im Zweifel fragen Sie vorher die Gemeinschaft. Das ist schneller als ein Rückbau.

Was der Bundesrat vorschlägt

Der Bundesrat will das Stockwerkeigentum modernisieren. Sein Entwurf regelt die ausschliesslichen Nutzungsrechte in einem eigenen Artikel (Art. 712b^bis E-ZGB): Zuteilung im Begründungsakt, im Reglement oder durch Beschluss, Änderungen mit der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile hat, und immer mit Zustimmung der Inhaber. Das Parlament berät den Entwurf zurzeit. Es gilt das heutige Recht.

Häufige Fragen

Klare Beschlüsse, sauber im Protokoll

Wir verwalten STWEG in Zug und Zürich. Wir bereiten Ihre Versammlung vor, halten Beschlüsse im Protokoll fest und sorgen dafür, dass später niemand rätseln muss, was gilt. Wir melden uns werktags innert 24 Stunden.

Mehr dazu, wie wir Ihre Gemeinschaft betreuen: Vollmandat für Ihre STWEG.