STWEG-Verwaltung wechseln: So gehen Sie vor
Wer entscheidet, welche Fristen gelten und wie der Wechsel in vier Schritten gelingt. Mit kostenlosen Vorlagen für jeden Schritt.
28. Oktober 2026 · 3 Min. Lesezeit
Die Abrechnung kommt spät. Anrufe bleiben liegen. Oder die Verwaltung hat selbst gekündigt. Viele Eigentümer wissen dann nicht, wie sie die Verwaltung ihrer STWEG wechseln können, und warten ab.
Dabei ist ein Wechsel kein grosses Verfahren. Die Gemeinschaft entscheidet, und anstossen kann ihn jede Eigentümerin und jeder Eigentümer. Hier lesen Sie, was das Gesetz sagt, wer was entscheidet und wie der Wechsel in vier Schritten gelingt. Die Vorlagen dazu finden Sie am Ende des Artikels.
Darf unsere Gemeinschaft die Verwaltung wechseln?
Ja. Der Verwaltungsvertrag ist in der Regel ein einfacher Auftrag. Ein solcher Auftrag kann jederzeit gekündigt werden, ohne besonderen Grund (Art. 404 OR). Das Zivilgesetzbuch sagt dasselbe für die Stockwerkeigentümer: Die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit abberufen (Art. 712r ZGB).
Eine Einschränkung gibt es. Wer zur Unzeit kündigt, also ohne sachlichen Grund in einem ungünstigen Moment, kann schadenersatzpflichtig werden. Darum lohnt sich vor dem Wechsel ein Blick in den Verwaltungsvertrag und ins Reglement Ihrer Gemeinschaft.
Wer entscheidet über den Wechsel?
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Sie wählt die Verwaltung, und sie beruft sie ab. Welche Mehrheit es dafür braucht, steht im Reglement. Steht dort nichts, entscheidet die Mehrheit der anwesenden Stimmen.
Allein entscheiden kann niemand. Anstossen aber schon. Wenn ein Fünftel der Eigentümer es verlangt, muss eine Versammlung einberufen werden. Das Thema kommt so auf die Traktandenliste, auch wenn die heutige Verwaltung es lieber nicht dort sähe.
Der Wechsel in vier Schritten
1. Klarheit schaffen
Bevor Sie andere überzeugen, brauchen Sie eine sachliche Grundlage. Was kostet die heutige Verwaltung? Was leistet sie? Was fehlt? Halten Sie es nüchtern fest, ohne Vorwürfe. Das macht es den anderen Eigentümern leicht, mitzugehen.
Dafür gibt es eine Vorlage: die Entscheidungsgrundlage, dazu einen Aushang, mit dem Sie zu einem Informationsabend einladen.
2. Die Nachfolge sichern
Erst die neue Verwaltung, dann die Kündigung. So steht Ihre Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwaltung da. Holen Sie eine oder mehrere Offerten ein, bevor Sie das Thema in die Versammlung bringen. Mit einer konkreten Offerte auf dem Tisch wird aus einer Unzufriedenheit ein Vorschlag.
3. Die Mehrheit finden
Sprechen Sie mit den anderen Eigentümern, bevor es zur Abstimmung kommt. Das darf formlos geschehen, im Treppenhaus, am Telefon oder per E-Mail. Wer vorher weiss, worum es geht, entscheidet an der Versammlung ruhiger.
4. Den Wechsel beschliessen
Der Wechsel wird an einer Versammlung beschlossen. Das kann die nächste ordentliche Versammlung sein oder eine ausserordentliche, wenn es schneller gehen soll. Fordern Sie die heutige Verwaltung schriftlich auf, die Versammlung einzuberufen, und reichen Sie den Wechsel als Traktandum ein. An der Versammlung wird die neue Verwaltung gewählt und die bisherige abberufen.
Auch dafür gibt es Vorlagen: die Einberufungsaufforderung und die Traktandenliste mit dem Antrag zum Verwaltungswechsel.
Was bei der Übergabe passiert
Nach dem Beschluss übergibt die bisherige Verwaltung alle Unterlagen: Reglement, Protokolle, Abrechnungen, Verträge, Schlüssel und die Konten der Gemeinschaft. Diese Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung.
Die Übergabe organisiert in der Regel die neue Verwaltung. Sie nimmt Kontakt mit der bisherigen auf, prüft die Dokumente und richtet Konten und Zugänge ein. Für die Eigentümer läuft der Alltag weiter.
Häufige Fragen zum Verwaltungswechsel
Wie lange dauert ein Wechsel?
Das hängt vor allem vom Zeitpunkt der Versammlung ab. Wer an der nächsten ordentlichen Versammlung wechselt, plant mit deren Datum. Mit einer ausserordentlichen Versammlung geht es schneller.
Gibt es eine Kündigungsfrist?
Das Gesetz erlaubt die Kündigung jederzeit. Viele Verträge nennen trotzdem Fristen, zum Beispiel auf das Ende des Geschäftsjahres. Ein Wechsel auf diesen Zeitpunkt ist meist der einfachste Weg.
Ich bin nur eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer. Kann ich etwas tun?
Ja. Sie können das Thema neutral in die Gemeinschaft bringen und einen Antrag für die Traktandenliste stellen. Die Vorlagen unten helfen dabei.
Was kostet der Wechsel?
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, die bisherige Verwaltung muss sie herausgeben. Was die neue Verwaltung kostet, sehen Sie in der Offerte, bevor Sie kündigen.
Vorlagen für Ihren Wechsel
Mehr dazu, wie wir Ihre Gemeinschaft betreuen: Vollmandat für Ihre STWEG und wer hinter Storey steht.
